Antes de comprar un terreno, o mejor dicho, para decidir comprar el terreno donde supuestamente irá el proyecto, se debe realizar un Estudio de Cabida. Esto significa un ensayo en relación con lo que se permite hacer en dicho lugar, o bien, cuánto te restringen frente a lo que tienes entre manos.

Vamos al «paso a paso». Ubicas un terreno que cumple con ciertas características atractivas y funcionales para levantar en él, por ejemplo, un edificio de vivienda. Esto considera primordialmente la cercanía a colegios y supermercados, a pasos del metro, vida de barrio, entorno privilegiado, rápida conectividad, aire puro y tantos argumentos de venta que ya hemos escuchado en diversos medios de comunicación.

Cumpliendo lo anterior, corresponde pedir el famoso «Certificado de Informes Previos» conocido como CIP en la Dirección de Obras de la municipalidad. Dicho documento indica, entre otras cosas, qué proporción del suelo puedes ocupar para edificar, cuántos metros cuadrados puede tener tu proyecto, altura máxima, rasantes y distanciamientos hacia el vecino. Este ejercicio comienza a entregar una forma esquemática e imaginaria, dentro de la cual se supone que se podría hacer lo que el inversionista y/o proyectista quisiera.

El problema —en muchos casos— es que esa forma, sencillamente, se convierte en el propio proyecto, dado que es el máximo de cabida; en consecuencia, la máxima explotación y rentabilidad del metro cuadrado. De ahí el famoso apodo a los edificios «lustrín». Una base cuadrada o rectangular diagonalizada por la rasante a partir de cierta altura, donde, obviamente, poco importa la incomodidad que significa para un departamento, un muro que se venga encima, o en el cual, los cabezazos estén a la orden del día.

Una de las conclusiones que podemos sacar, dice relación con el valor que adquiere el terreno que se está analizando para insertar el edificio. Es decir, si luego de aplicar las condiciones señaladas en el CIP, nos resulta posible hacer un edificio de veinte pisos, su valor será cinco veces más alto, si es que en él solo podemos hacer uno de cuatro pisos. Suena un poco obvio, sin embargo, por esta razón, muchos afortunados han recibido jugosas ofertas por propiedades que aparentemente no dicen mucho. En síntesis, una propiedad vale en relación con lo que en ella se pueda hacer y no por lo que tenga construido encima. Por lo tanto, no solo estamos frente al desafío de tener que resolver el programa de un edificio inscrito en las posibilidades que nos entrega la cabida, sino además, que el resultado sea interesante, funcional y atractivo. Tal es el caso del edificio «Torre Tres Picos» del arquitecto Benjamín Romano ubicado en la intersección de las calles Campos Elíseos con Lord Byron, Distrito Federal, donde vemos cómo la arquitectura y su proyectista se jactan de sus herramientas y habilidades. Un terreno castigado por su propio tamaño, forma y proporciones y que, además, debía ser sometido a las restricciones ya señaladas, ofrece un escenario aparentemente despreciable para realizar en él un estudio de cabida, por lo tanto, de poca o nula seducción para los inversionistas.

Por creer que no cabía nada, no valía nada… ¡negocio redondo! Por un lado, consiguen una buena cantidad de propiedades cómodamente resueltas en diez niveles y 7 sótanos con un total de 3900 metros cuadrados, y por otro, su atractivo diseño consigue un precio de venta por sobre su competencia.

pd: La dedicación, el ingenio y el amor al arte, ¡tienen su precio!